Fiche : Indivision et LMNP, vous m'expliquez ?

THÈME immobilier
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Résumé :

LMNP est le statut qui définit le loueur en meublé non professionnel dont les loyers encaissés sont inférieurs à 23 000 EUR/ an et lorsque ces recettes sont inférieures à 50 % de son revenu total.

Il s'agit d'une activité commerciale au regard de l'administration fiscale et les revenus issus de la location meublée se déclarent dans la catégorie des BIC.


Dans la situation de la location meublée, un bien en indivision appartient à plusieurs personnes.

À savoir que l'indivision peut s'obtenir :
> à la suite d'une succession, d'une donation ou d'un divorce
> ou lorsque plusieurs personnes décident d'acheter un bien immobilier ensemble.

Chaque acquéreur (co-indivisaires) étant propriétaire du bien à hauteur de sa contribution. En conséquence, ils se partagent les dettes (charges, prêt en indivision) et les loyers perçus à hauteur de leur contribution.


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Déclarer l'activité commerciale LMNP dans le cadre de l'indivision

Lorsque l'achat se fait par deux personnes appartenant au même foyer fiscal (mariées ou pacsées par exemple), il est possible de créer l'activité commerciale avec un seul des indivisaires en exploitant. Il suffit alors d'une déclaration unique au nom d'une des deux personnes du foyer fiscal.

Sinon, il faut faire une déclaration au nom de l'indivision et les indivisaires se partagent les charges et les recettes à hauteur de leur contribution lors de l'acquisition du bien immobilier.

à savoir que dans tous les cas de figure la déclaration du statut LMNP se fait auprès du greffe du tribunal de commerce à l'aide du formulaire P0i, de façon à obtenir un numéro de SIRET.


Indivision et LMNP 

Lorsqu'un bien est déclaré en indivision, le régime fiscal qui s'applique est celui du réel (BIC) et les co indivisaires gèrent ensemble le bien, selon les règles légales de gestion indivision :

à savoir qu'il existe 3 actes distincts :
> Des actes conservatoires : il s'agit d'actes destinés à la bonne conservation du bien, tels que des travaux. Tous les indivisaires sont autorisés à passer seuls ce type d'actes.

> Des actes d'administration : il s'agit d'actes de gestion courante. Tous les co-indivisaires doivent être obligatoirement informés et seul l'indivisaire détenteur d'au moins 2/3 des parts peut passer ce type d'actes.

> Des actes de disposition : Ce sont les actes les plus importants tels que la vente du bien par exemple. L'unanimité est nécessaire ; quoique le juge puisse autoriser la vente si au moins 2/3 des indivisaires sont d'accord et que le bien faisant l'objet de la vente n'est pas démembré.

Lorsque les co indivisaires sont nombreux, ils peuvent aménager la gestion du bien pour alléger les contraintes des règles légales en nommant un mandataire ou en établissant une convention d'indivision.


Sortir de l'indivision

Il existe 3 solutions pour mettre un terme à l'indivision :
> la vente du bien en indivision,

> la vente des parts d'un des co indivisaire dans l'indivision.

> le partage de la masse de bien indivis, autrement dit, si l'indivision porte sur un lot de plusieurs biens meublés, il est possible de les partager entre co-indivisaires.

Rédigé le
Mis à jour le 2020-07-28 16:29
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